泡沫投資家ノディの米国株入門

インフレに勝ちたい

マイホームは不動産投資。EXCELで家計のバランスシートを作ってみよう。

こんばんは、ノディでございます。

 

資産運用とか投資を始める。

と言われると、株や投資信託、最近では仮想通貨を買う事を想像される方が多いと思います。

 

でも、忘れてはいけないのが持ち家や土地も、買値と売値が変動するリスク資産である事です。

 既に住宅ローンを契約して、持ち家に住んでいる。

いつか相続するであろう実家が何処かにある。

これから、持ち家を探す。

 

全部、不動産への投資になります。

住処の確保というものは投資とは少し方向が違いますが、「いざとなったら売ればいい」と考えている人には投資家としてのセンスが求められます。

 

そして、この不動産のポジションは、バカでかいんですよね。現物不動産への集中投資です。

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バランスシートで家計資産を把握してみよう

Excelでバランスシートを作成します。

預貯金 2000000  
株式 3000000  
住宅 40000000  
純資産   5000000
負債   40000000

例として、4000万円のマンションを購入した時点での、年金や保険を省いた数字を書き出してみます。

株式は300万円、預貯金200万円とします。資産形成が優秀な方を想定しています。結婚式、頭金、その他が出ていった後に500万残っていれば超優秀でしょう。

 

Excelで下画像のように数字を入れ、データを選択。

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積み上げ縦棒を選び、書式を整えます。

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すると、こうなります。

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総資産に対して不動産の占めるウエートの大きなこと。しかも不動産は買値で売れるか分かりませんから、もし売値(と見込まれる価格)が下がったら、純資産はマイナスです。

残債割れの物件なんて売るに売れません。自宅として使っている以上その資産はキャッシュを全く産みません。マンションであれば、修繕積立金や管理費で毎月住宅ローン以上のキャッシュが流出していきます。

投資対象としてはゴミのようなものです。

 

マイホームを資産に組み入れるべきか?

 

マイホームを買うのはバカだ!

 

 

 

 

 

と、上から言ったりはしません。家族の拠点になる自宅の質やロケーションはQOLに直結しています。

 

私がお伝えしたいのは、たかだか数百万円の株式投資の成果を吹き飛ばす程のインパクトが、(自宅を含む)不動産には存在するということです。

将来の不安を取り除くための株式投資なら、不動産ポジションに匹敵する規模でないと、「安心」とは言えないということです。

 

こうやってブログを書いて、アレコレ思案して、IRR(内部収益率)が何%がどうだみたいな事いって粋がっても、家の購入ひとつで帳消しになるような、うたかたの投資家にはなりたくないです。

 

住宅ローンは自分の将来の給料を担保にした信用取引です。判断を誤れば団信カードを切る事になるかもしれません。

 

現物の株式を買う以上に神経を尖らせた、物件の検討が必要、加えて頭金を米国の高配当優良株に突っ込んだ上で、フルローンにして利ざやを稼ぐとか、限られた資本の分配にも気を揉みます。

 

自宅が欲しいと感じてから検討を始めると、勉強と時間不足が祟って後悔するような選択肢しか無いような状態に直面する気がします。

投資家として、全神経を集中させて、マイホームの購入を検討するための心と財布の準備をしましょう。

 

余談

不動産にもバーゲンセールというものがあるようで、マトモな投資先と誰も思っていなかった「投資用ワンルームマンション」が、アベノミクスによる不動産価格上昇の恩恵を受け、キャピタルゲインを得てイグジットできた。などという展開をどれだけの人間が予測していただろうか?

投資家たちはサラリーマンとしての与信枠を取り戻し、たった数年で自己資本の何倍ものお金を手にすることができた。

 

全ては価格次第という事を知る、教訓のひとつになるでしょう。

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